船橋市三山｜3世帯アパート外壁塗装小規模だから最高位グレードを選べた【費用170万円・築20年・工期15日】

施工事例

船橋市三山｜3世帯アパート外壁塗装小規模だから最高位グレードを選べた【費用170万円・築20年・工期15日】

【価格】よりも【お客様の満足度】を重視する最高位グレードの無機塗料で塗装！！

総額170万円（税込）

CASE STUDY

船橋市三山｜3世帯の小規模アパート。規模が小さいからこそ最高位グレードの無機塗料を選べました

📍 船橋市三山 🏢 3世帯アパート・築20年 💴 170万円（税込） ✨ 無機エクスカリバー 23〜26年 🪜 鉄骨階段・共用部まで 🔨 工期15日 💡 小規模こそ高グレード 📅 2023年施工

建物の規模・劣化状況・使用塗料により費用は変動します

この事例の要点

築20年・3世帯の小規模アパート。外壁・屋根・付帯部・基礎まで一式で170万円（税込・足場込み）、工期15日
規模が小さいからこそ、最高位グレードの塗料を選びやすい。足場や諸経費は世帯数に比例しないため、塗料をグレードアップしても総額の増え方は大きくありません
外壁は最高位クラスの無機塗料「無機エクスカリバー」（期待耐用年数23〜26年・三重10年保証）。塗り替え回数を減らすことが、賃貸物件では入居者様の負担軽減にも直結します
アパート特有の鉄骨階段・共用廊下の天井メッシュ・シャッターBOXまで施工。素材ごとに下塗り材を使い分けました
外壁はN-90×15-20Bの2色で塗り分け、屋根はシナモンブラウン、付帯部はホワイト。カラーシミュレーションとテスト施工で確認
屋根は関西ペイント「アレスダイナミックルーフ」、付帯部はフッ素。足場を組むこの機会に基礎塗装まで一式で、工期15日

ご相談のきっかけと劣化状況

築20年を迎え塗装のメンテナンス時期になったことでご相談をいただきました。現地調査で確認した劣化は次の4点です（写真はこのページ下部「施工前の様子」に掲載しています）。

🖐️ 外壁のチョーキング
外壁を触ると白い粉が付く状態。塗膜の防水性能が落ちてきているサインです。
🪨 外壁の色あせ・ひび割れ
年数の経過で色あせが進み、複数箇所にひび割れが見え始めていました。
🔧 雨樋の色あせ
付帯部も同様に劣化。外壁より紫外線の影響を受けやすい部分です。
🚪 シャッターBOXの色あせ・コケ・汚れ
各戸のシャッターBOXに色あせとコケ、汚れの付着。入居者様が毎日目にする部分です。
🪵 幕板の色あせ・塗膜の剥がれ
幕板は塗膜が剥がれ始めていました。ケレンで旧塗膜を落としてから塗り直す必要があります。
🧲 水切りの色あせ
外壁下部の水切りも色あせ。細かい部分ですが、ここを飛ばすと全体の仕上がりが締まりません。

すずしょうペイントを選んだ理由

価格と提案内容のバランスの良さが決め手となり、ご依頼いただきました。賃貸物件の塗装は、安ければよいというものではありません。塗り替えの回数を減らせるか、入居者様への影響を抑えられるか、共用部まで含めて提案できるか。そこまで含めて検討していただいた結果です。

施工ポイント①｜アパート特有の付帯部は、素材ごとに下塗りを使い分けます

アパートには戸建てにはない部位があります。鉄骨階段、共用廊下の天井、各戸のシャッターBOX。これらは素材がそれぞれ違うため、同じ下塗りでは密着しません。

同じ下塗りで済ませると、数年で剥がれます

塗料は「何に塗るか」で密着する下塗りが変わります。鉄、塩ビ鋼板、既存塗膜の上では、必要なプライマーがそれぞれ違います。手間を省いて共通の下塗りで済ませると、素材によっては数年で剥がれます。

特にアパートは付帯部の量が多く、ここを省く業者もいます。見積書で下塗り材が部位ごとに書かれているかを確認してください。

今回の付帯部と、使い分けた下塗り材
部位・素材	処理と下塗り材
シャッターBOX（塩ビ鋼板）	ケレン → 塩ビ鋼板専用プライマー（エンビゾウルウレタンプライマー）。通常のプライマーでは密着しません
共用廊下の天井メッシュ（鉄製）	ケレン → 錆止めプライマー（スーパーザウルスEX）。錆を止めてから塗装します
鉄骨階段	ケレン → 密着強化プライマー。入居者様が毎日使う場所で、安全性にも関わります
雨樋	ケレン → 密着強化プライマー。剥離・剥がれを防ぎます

仕上げはすべてフッ素「セミフロンマイルドⅡ」で2回塗り

下塗りは素材ごとに変えますが、仕上げはフッ素塗料（期待耐用年数15〜20年）で統一。色はホワイトでまとめ、建物全体に清潔感を出しました。付帯部だけ先に傷むことを防ぐのが、上塗りにフッ素を使う理由です。

鉄骨階段や共用部も見積りに入っていますか？ LINEで見積書の写真を送ってください。無料で確認します。

施工ポイント②｜小規模アパートこそ、高グレード塗料が有効です

3世帯規模のアパートでは、塗装費用は大型物件ほど高額になりません。だからこそ塗料のグレードを上げやすく、長期対応にコストをかけるメリットが大きいという考え方ができます。

「無機エクスカリバー」とは

無機成分を主体とした最高位クラスの塗料です。無機成分は紫外線で分解されにくいため、有機系の塗料より色あせ・チョーキングが起きにくいのが特徴。期待耐用年数は23〜26年で、自社・メーカー・販売元の三重10年保証が付きます。

足場や諸経費は、世帯数に比例しません

工事費の中には、塗料の量に応じて増えるものと、建物の規模にあまり左右されないものがあります。足場の設置・解体、養生、近隣への挨拶、現場管理などは後者です。

そのため小規模な建物では、塗料をワンランク上げても総額の増え方が比較的小さく済みます。差額以上に耐用年数が伸びるなら、選ばない理由がありません。

塗り替え1回分を減らせれば、足場代も1回分浮きます

シリコン塗料の期待耐用年数が13〜15年前後なのに対し、無機エクスカリバーは23〜26年。単純計算で塗り替えが1回少なくて済みます。

工事のたびに入居者様への告知や生活への影響が発生します。その回数を減らせること自体が、賃貸物件では価値になります。

初期費用は上がるので、その建物をあと何年運用するかによって最適解は変わります。そこも含めてご相談ください。

施工ポイント③｜基礎塗装まで一式で対応した理由

足場を組むこの機会に、建物全体を整える

外壁・屋根塗装と同時に基礎部分の塗装（カチオンシーラー＋キソエース）も実施しました。基礎だけ単独で工事すると足場や手間が別途かかるため、同時施工が合理的です。

賃貸物件では、基礎は内見時に必ず目に入る部分でもあります。外壁だけがきれいになって基礎が汚れたままだと、かえって古さが目立ちます。建物全体を一度に整えることで、入居希望者に与える印象が変わります。

施工ポイント④｜色決めとテスト施工

使用した色
外壁｜N-90 × 15-20B	明るい2色で塗り分け。建物全体に清潔感を出す配色
屋根｜シナモンブラウン	外壁の明るさを受け止める落ち着いた色
付帯部｜ホワイト	雨樋・シャッターBOX・天井・鉄骨階段を統一

賃貸物件の色選びは「古びて見えないこと」が基準

戸建てと違い、賃貸物件の色は入居率に影響します。奇抜さより、清潔感と、10年後20年後に古く見えないことが基準になります。

カラーシミュレーションで全体像を作ったうえで、実際の外壁に試し塗り（テスト施工）を行い、見え方を確認してから本施工に入りました。

「アパートの塗装、どこまでやるべき？」「この見積り、共用部は入ってる？」
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📋 無料見積もり・お問い合わせ 💬 LINEで写真を送って相談する

施工工程（全工期15日間）

1
カラーシミュレーション・テスト施工
外壁の一部に試し塗りし、N-90×15-20Bの見え方を確認いただいてから本施工へ。
2
足場仮設・高圧洗浄
外壁・屋根の汚れ・コケ・チョーキングの粉を徹底除去。
3
コーキング工事（オートンプライマー＋オートンイクシード）
既存を撤去し、プライマー塗布のうえ高耐久のオートンイクシードを充填して均します。
4
外壁下塗り（エクスカリバーシーラー）
上塗りの無機エクスカリバーに合わせた専用シーラーで密着を確保。
5
外壁中塗り・上塗り（無機エクスカリバー）
N-90と15-20Bで塗り分け。下塗りを含めて3回塗り。
6
屋根棟板金の釘打ち直し
浮いていた釘を打ち直してから塗装へ。塗ってしまえば見えなくなる工程です。
7
屋根下塗り（屋根シーラー）
密着を確保する下塗りを塗布。
8
屋根中塗り・上塗り（アレスダイナミックルーフシナモンブラウン）
関西ペイントの屋根用高耐候塗料で2回塗り。
9
雨樋ケレン・密着強化プライマー・2回塗り
ケレンで旧塗膜を整え、プライマーで剥離を防止のうえフッ素塗料で2回塗り。
10
シャッターBOX ケレン・塩ビ鋼板専用プライマー・2回塗り
塩ビ鋼板のため専用プライマー（エンビゾウルウレタンプライマー）を使用。
11
共用廊下の天井メッシュケレン・錆止め・2回塗り
鉄製のため錆止めプライマー「スーパーザウルスEX」を塗布してから塗装。
12
鉄骨階段ケレン・密着強化プライマー・2回塗り
入居者様が毎日使う場所。錆を落として確実に塗り重ねます。
13
基礎塗装（カチオンシーラー＋キソエース）
足場のあるこの機会に基礎まで塗装し、建物全体を整えます。
14
最終確認・足場解体
代表が最終チェックを行い、オーナー様立ち会いのもと確認して完工。

各工程の写真32枚は、このページ下部「施工中の様子」でご覧いただけます。

工事中の報告体制と保証

💬 工事中は毎日LINEで進捗をお届け

オーナー様が遠方にお住まいでも、当日の作業内容・写真・翌日の予定をLINEでお知らせします。作業時間は8:00〜17:00、日曜定休で進めます。

✅ 当日の施工内容と写真
✅ 翌日の作業予定（入居者様への影響が出る日も事前にお伝えします）
✅ 下塗りやケレンなど、完成後は見えなくなる工程も写真で報告
✅ 気になることはチャットですぐ相談OK

🏅 三重10年保証とアフター体制

自社保証

10年

メーカー保証

10年

販売元保証

10年

✅ 無機エクスカリバーは自社・メーカー・販売元の三重10年保証
✅ 自社保証書を完工時に発行
✅ 完工後もLINEで気軽に相談OK。定期点検のご案内（ご希望の方）

アパート・マンションのオーナー様へ｜見積りチェックリスト

賃貸物件の塗装は、戸建てと見るべきポイントが違います。相見積もりを取るなら、次の6点を確認してください。

共用部（鉄骨階段・共用廊下の天井・シャッターBOX）が見積りに入っているか、それとも別途か
下塗り材が部位ごとに書かれているか。すべて同じ下塗りになっていないか
塗料のグレードと期待耐用年数。足場面積が大きい物件ほど、塗り替え回数を減らす意味が大きくなります
入居者様への配慮が提案に入っているか。工程の順番、お知らせ文の用意、洗濯物への影響の伝え方
コーキングの工法（打ち替え／増し打ち）と材料名、目地の長さ（m数）
基礎・その他の付帯部が含まれているか

材料・数量・単価を明記した見積書を作成します: 「一式」でごまかさず、部位ごとの下塗り材・上塗り材・数量まで明記します。他社の見積書と並べて比較してください。
入居者様への案内文もご用意します: 工事期間・作業時間・洗濯物や窓の開閉への影響を記載したお知らせ文を作成し、近隣への挨拶も当社で行います。
現地調査は無料。アパート・マンション・工場もご相談ください: 「まだ検討段階」「他社の見積もりを見てほしい」といったご相談だけでも大丈夫です。

使用塗料と詳細スペック

外壁｜無機エクスカリバー（最高位クラス無機塗料）
建物	アパート3世帯（ダイワハウス）
外壁カラー	N-90 × 15-20B（2色塗り分け）
期待耐用年数	23年〜26年
自社／メーカー／販売元保証	各10年（三重保証）
下塗り	エクスカリバーシーラー
塗装回数	下塗り＋中塗り＋上塗り（3回塗り）

屋根｜アレスダイナミックルーフ（関西ペイント）
屋根カラー	シナモンブラウン
下塗り	屋根シーラー
塗装前の処理	棟板金の浮いた釘を打ち直し
塗装回数	下塗り＋中塗り＋上塗り（3回塗り）

コーキング
目地	打ち替え（撤去＋オートンプライマー＋オートンイクシード）

付帯部｜セミフロンマイルドⅡ（KFケミカル・フッ素・ホワイト）
雨樋・幕板・水切り	ケレン＋密着強化プライマー＋2回塗り
シャッターBOX（塩ビ鋼板）	ケレン＋塩ビ鋼板専用プライマー（エンビゾウルウレタンプライマー）＋2回塗り
共用廊下天井メッシュ（鉄製）	ケレン＋錆止めプライマー（スーパーザウルスEX）＋2回塗り
鉄骨階段	ケレン＋密着強化プライマー＋2回塗り
期待耐用年数	15年〜20年

基礎
基礎塗装	カチオンシーラー＋キソエース（2回塗り）

工事概要
所在地	千葉県船橋市三山
建物	アパート3世帯（ダイワハウス）・築20年
施工内容	外壁塗装・屋根塗装・付帯部塗装・コーキング工事・基礎塗装
工期	約15日
費用総額	170万円（税込・足場込み）

※塗料の期待耐用年数・保証期間はメーカー仕様に基づきます

次回メンテナンスの目安

今回の工事で、この建物のメンテナンス計画は次のように整理できます。

部位	次回の目安と内容
外壁	期待耐用年数23〜26年。無機塗料のため、次の大きな工事までの間隔が長く取れます
屋根	次回は屋根材の状態を見て、塗装かカバー工法かを判断
コーキング	高耐久のオートンイクシードで打ち替え済み。10年前後で状態を点検
鉄骨階段・共用部	入居者様が毎日使う部分。錆の再発を年1回程度は目視で点検
基礎	外壁と同じタイミングで塗り替え

このページが参考になる方

👉 アパート・マンションの外壁塗装を検討しているオーナー様
👉 鉄骨階段や共用部まで対応してくれる業者を探している
👉 最高グレードの無機塗料でメンテナンスサイクルを延ばしたい
👉 外壁・屋根・基礎をまとめてメンテナンスしたい
👉 小規模な物件でも高グレードの塗料を使うべきか迷っている
👉 船橋市三山・周辺エリアでアパート・マンションの塗装を検討している

よくあるご質問

Q. アパートの塗装は戸建てと何が違いますか？

A. 大きく3つ違います。1つめは規模で、足場面積が大きく工期も長くなります。2つめは入居者様がいる中での工事になること。3つめは、鉄骨階段・共用廊下の天井・シャッターBOXなど、戸建てにはない部位が多いことです。これらは素材がそれぞれ違うため、下塗り材を使い分けないと数年で塗膜が剥がれます。

Q. 鉄骨階段や共用廊下の塗装は外壁塗装に含まれますか？

A. 当社は含めてお見積りします。ただし業者によっては「外壁と屋根のみ」で、鉄部が別途になっていることがあります。鉄骨階段は入居者様が毎日使う場所で、錆が進むと安全性にも関わります。見積書に鉄骨階段・天井・シャッターBOXが入っているかを必ず確認してください。

Q. シャッターBOXや鉄部で下塗りを変えるのはなぜですか？

A. 素材が違うと、密着する下塗り材が違うためです。今回はシャッターBOXが塩ビ鋼板だったため塩ビ鋼板専用プライマー、鉄製の天井メッシュには錆止めプライマー、雨樋には密着強化プライマーと使い分けました。すべて同じ下塗りで済ませると、素材によっては数年で剥がれます。

Q. 小規模なアパートでも高グレードの塗料を選ぶ意味はありますか？

A. あります。むしろ小規模なほど選びやすいと言えます。足場の設置・解体や養生、現場管理といった費用は建物の規模にあまり左右されないため、塗料をワンランク上げても総額の増え方が比較的小さく済むからです。今回の3世帯アパートでは、最高位グレードの無機塗料（期待耐用年数23〜26年）を使って総額170万円でした。

Q. アパート3世帯の外壁・屋根塗装はいくらくらいかかりますか？

A. 今回は外壁の無機塗料3回塗り、屋根の遮熱フッ素塗装、コーキング打ち替え、付帯部塗装、基礎塗装、足場までを含めて170万円（税込）でした。戸数・階数・付帯部の量で金額は変わります。材料・数量・単価を明記した見積書をお出ししますので、他社のものと並べてご確認ください。

Q. アパートの基礎塗装は必要ですか？

A. 必須ではありませんが、足場を組んでいるこの機会に行うのが合理的です。外壁だけがきれいになると、汚れた基礎が目立ちます。また基礎は入居希望者が内見時に必ず目にする部分でもあります。単独で工事すると足場や手間が別途かかるため、外壁・屋根と同時施工が効率的です。

Q. アパート3世帯の塗装工事はどのくらいの期間がかかりますか？

A. 今回は約15日でした。世帯数が増えるほど工期は延び、8世帯規模では1か月近くかかることもあります。工期がそのまま入居者様の生活への影響期間になるため、当社では工程の順番を工夫します。ベランダのある面から先に仕上げれば、洗濯物を外に干せる時期を早められます。

Q. アパートの塗装で色はどう選べばよいですか？

A. 賃貸物件では、奇抜さより「古びて見えないこと」が入居率に効きます。今回は外壁を2色（N-90・15-20B）で塗り分け、屋根はシナモンブラウン、付帯部はホワイトでまとめました。カラーシミュレーションと外壁へのテスト施工で確認してから決めています。

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Overview

工事の概要

住所	船橋市三山
施工内容	外壁塗装／屋根塗装／付帯部塗装/コーキング工事/基礎塗装
工期	約15日
築年数	20年
使用商材・建材	外壁塗装：無機エクスカリバーカラー：N−90 カラー：15-20B 屋根塗装：アレスダイナミックルーフカラー：シナモンブラウン付帯部塗装：セミフロンマイルドⅡ カラー：ホワイトコーキング：オートンイクシード基礎塗装：キソエース
費用総額	170万円（税込）