船橋市三山｜大和ハウス（ダイワハウス）アパート外壁塗装屋根はあえて無機にしない選択【6世帯・費用270万円・築20年】

施工事例

船橋市三山｜大和ハウス（ダイワハウス）アパート外壁塗装屋根はあえて無機にしない選択【6世帯・費用270万円・築20年】

【価格】よりも【お客様の満足度】を重視する最高位グレードの無機塗料で塗装！！

総額270万円（税込）

CASE STUDY

船橋市三山｜ダイワハウスの6世帯アパート。塗る前に基礎の破損と棟板金の釘浮きを補修してから最高位無機塗料で塗装

📍 船橋市三山 🏢 6世帯アパート・築20年 🏠 ダイワハウス 💴 270万円（税込） ✨ 無機エクスカリバー 23〜26年 🪜 鉄骨階段・共用部まで 🧱 基礎の破損を補修 🔨 工期26日 📅 2023年施工

建物の規模・劣化状況・使用塗料により費用は変動します

この事例の要点

築20年・6世帯のダイワハウスのアパート。外壁・屋根・付帯部・基礎まで一式で270万円（税込・足場込み）、工期26日
外壁は最高位クラスの無機塗料「無機エクスカリバー」（期待耐用年数23〜26年・三重10年保証）。塗り替え回数を減らすことが、賃貸物件では入居者様の負担軽減にも直結します
塗る前に基礎の破損部をモルタルで補修し、棟板金の浮いた釘も打ち直し。塗ってしまえば見えなくなる部分を先に直しました
アパート特有の鉄骨階段・共用廊下の天井メッシュ・シャッターBOXまで施工。素材ごとに下塗り材を使い分けました
外壁はN-90×15-20Bの2色で塗り分け、屋根はシナモンブラウン、付帯部はホワイト。カラーシミュレーションとテスト施工で確認
ダイワハウスのメンテナンス見積りと比較のうえ、職人直営の当社へ。決め手は「価格と提案内容のバランスの良さ」

ご相談のきっかけと劣化状況

築20年を迎え塗装のメンテナンス時期になったことでご相談をいただきました。現地調査で確認した劣化は次の4点です（写真はこのページ下部「施工前の様子」に掲載しています）。

🖐️ 外壁のチョーキング
外壁を触ると白い粉が付く状態。塗膜の防水性能が落ちてきているサインです。
🪨 外壁の色あせ・ひび割れ
年数の経過で色あせが進み、複数箇所にひび割れが見え始めていました。
🔧 雨樋の色あせ
付帯部も同様に劣化。外壁より紫外線の影響を受けやすい部分です。
🚪 シャッターBOXの色あせ・コケ・汚れ
各戸のシャッターBOXに色あせとコケ、汚れの付着。入居者様が毎日目にする部分です。
🧱 基礎の一部破損
基礎の一部に破損を確認。塗装の前に補修が必要な状態でした。

すずしょうペイントを選んだ理由

価格と提案内容のバランスの良さが決め手となり、ご依頼いただきました。ダイワハウスのメンテナンス見積りと比較された中で、当社をお選びいただいています。

賃貸物件の塗装は、安ければよいというものではありません。塗り替えの回数を減らせるか、入居者様への影響を抑えられるか、共用部や基礎まで含めて提案できるか。そこまで含めて検討していただいた結果です。

施工ポイント①｜アパート特有の付帯部は、素材ごとに下塗りを使い分けます

アパートには戸建てにはない部位があります。鉄骨階段、共用廊下の天井、各戸のシャッターBOX。これらは素材がそれぞれ違うため、同じ下塗りでは密着しません。

同じ下塗りで済ませると、数年で剥がれます

塗料は「何に塗るか」で密着する下塗りが変わります。鉄、塩ビ鋼板、既存塗膜の上では、必要なプライマーがそれぞれ違います。手間を省いて共通の下塗りで済ませると、素材によっては数年で剥がれます。

特にアパートは付帯部の量が多く、ここを省く業者もいます。見積書で下塗り材が部位ごとに書かれているかを確認してください。

今回の付帯部と、使い分けた下塗り材
部位・素材	処理と下塗り材
シャッターBOX（塩ビ鋼板）	ケレン → 塩ビ鋼板専用プライマー（エンビゾウルウレタンプライマー）。通常のプライマーでは密着しません
共用廊下の天井メッシュ（鉄製）	ケレン → 錆止めプライマー（スーパーザウルスEX）。錆を止めてから塗装します
鉄骨階段	ケレン → 密着強化プライマー。入居者様が毎日使う場所で、安全性にも関わります
雨樋	ケレン → 密着強化プライマー。剥離・剥がれを防ぎます

仕上げはすべてフッ素「セミフロンマイルドⅡ」で2回塗り

下塗りは素材ごとに変えますが、仕上げはフッ素塗料（期待耐用年数15〜20年）で統一。色はホワイトでまとめ、建物全体に清潔感を出しました。付帯部だけ先に傷むことを防ぐのが、上塗りにフッ素を使う理由です。

鉄骨階段や共用部も見積りに入っていますか？ LINEで見積書の写真を送ってください。無料で確認します。

施工ポイント②｜外壁は無機。賃貸物件こそ塗り替え回数を減らす意味があります

アパート・マンションは居住者がいる中でのメンテナンスです。工事のたびに入居者様に負担がかかるため、次回の工事間隔をできる限り長くすることに意味があります。

「無機エクスカリバー」とは

無機成分を主体とした最高位クラスの塗料です。無機成分は紫外線で分解されにくいため、有機系の塗料より色あせ・チョーキングが起きにくいのが特徴。期待耐用年数は23〜26年で、自社・メーカー・販売元の三重10年保証が付きます。

塗り替えが1回減れば、足場代も1回分浮きます

シリコン塗料の期待耐用年数が13〜15年前後なのに対し、無機エクスカリバーは23〜26年。単純計算で塗り替えが1回少なくて済みます。

アパートは足場面積が大きいぶん、足場代の負担も戸建てより大きい。回数を減らせる効果はそのまま金額に効きます。さらに、工事のたびに発生する入居者様への告知や生活への影響も1回分減ります。

初期費用は上がりますが、その建物をあと何年運用するかによって最適解は変わります。そこも含めてご相談ください。

施工ポイント③｜屋根はあえて塗料のグレードを落としました

外壁に23〜26年の無機塗料を使ったなら、屋根も無機で揃えるのが普通です。単価も上がります。それでも今回は、屋根に期待耐用年数10〜13年のラジカル塗料を選びました。

屋根は将来カバー工法を予定しているからです

この建物の屋根は、先を見据えると次の工事が塗装ではなくカバー工法になります。

そこに23〜26年の無機塗料を塗ったらどうなるか。塗膜の耐用年数を使い切る前に、新しい屋根材で覆われてしまいます。つまり高い塗料代がそのまま上に隠れて消えることになります。

だから屋根は「次のカバー工法まで持てばよい」という基準で選定。関西ペイントのアレスダイナミックルーフ（ラジカル制御型・期待耐用年数10〜13年）にしました。

外壁と屋根で塗料のグレードを変えた理由
項目	外壁	屋根
次に行う工事	塗り替え	カバー工法
必要な耐久年数	できるだけ長く	次の工事まで持てばよい
選んだ塗料	無機エクスカリバー	アレスダイナミックルーフ（ラジカル）
期待耐用年数	23〜26年	10〜13年

「高い塗料をすすめない」ことも提案のうちです

塗料のグレードを上げれば工事金額は上がります。でもその塗膜を使い切れないなら、施主様にとっては無駄な出費です。

当社は建物の各部位について「次に何の工事をするのか」から逆算して塗料を選びます。全部を最高グレードで揃えることが、いつも正解とは限りません。

その見積り、塗料のグレードは建物に合っていますか？ LINEで見積書の写真を送ってください。無料で確認します。

施工ポイント④｜塗る前に直した2か所

塗装は仕上げの工程です。塗ってしまえば見えなくなる部分を先に直しておかないと、きれいに見えても不具合は残ります。

① 基礎の破損をモルタルで補修

現地調査で基礎の一部に破損を確認しました。剥がせるところまでしっかり剥がしてからモルタルを塗り、成形して平らに整えてから塗装しています。

傷んだ部分の上から塗っても、下地が崩れていれば同じことの繰り返しです。基礎はカチオンシーラーで下塗りし、キソエースで2回塗りました。

② 棟板金の浮いた釘を打ち直し

棟板金を固定している釘が浮いていたため、塗装前に打ち直しました。釘が浮いたまま塗ると、板金が固定されないまま仕上げてしまうことになり、強風でめくれる原因になります。

足場を組んでいるこのタイミングでしか手が届かない部分です。屋根の見積りに「棟板金の点検・補修」が含まれているかを確認してください。

施工ポイント⑤｜色決めとテスト施工

使用した色
外壁｜N-90 × 15-20B	明るい2色で塗り分け。建物全体に清潔感を出す配色
屋根｜シナモンブラウン	外壁の明るさを受け止める落ち着いた色
付帯部｜ホワイト	雨樋・シャッターBOX・天井・鉄骨階段を統一

賃貸物件の色選びは「古びて見えないこと」が基準

戸建てと違い、賃貸物件の色は入居率に影響します。奇抜さより、清潔感と、10年後20年後に古く見えないことが基準になります。

カラーシミュレーションで全体像を作ったうえで、実際の外壁に試し塗り（テスト施工）を行い、見え方を確認してから本施工に入りました。

「アパートの塗装、どこまでやるべき？」「この見積り、共用部は入ってる？」
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📋 無料見積もり・お問い合わせ 💬 LINEで写真を送って相談する

施工工程（全工期26日間）

1
カラーシミュレーション・テスト施工
外壁の一部に試し塗りし、N-90×15-20Bの見え方を確認いただいてから本施工へ。
2
足場仮設・高圧洗浄
外壁・屋根の汚れ・コケ・チョーキングの粉を徹底除去。
3
コーキング工事（オートンプライマー＋オートンイクシード）
既存を撤去し、プライマー塗布のうえ高耐久のオートンイクシードを充填して均します。
4
外壁下塗り（エクスカリバーシーラー）
上塗りの無機エクスカリバーに合わせた専用シーラーで密着を確保。
5
外壁中塗り・上塗り（無機エクスカリバー）
N-90と15-20Bで塗り分け。下塗りを含めて3回塗り。
6
屋根棟板金の釘打ち直し
浮いていた釘を打ち直してから塗装へ。塗ってしまえば見えなくなる工程です。
7
屋根下塗り（屋根シーラー）
密着を確保する下塗りを塗布。
8
屋根中塗り・上塗り（アレスダイナミックルーフシナモンブラウン）
将来のカバー工法を見据え、期待耐用年数10〜13年のラジカル塗料で2回塗り。
9
雨樋ケレン・密着強化プライマー・2回塗り
ケレンで旧塗膜を整え、プライマーで剥離を防止のうえフッ素塗料で2回塗り。
10
シャッターBOX ケレン・塩ビ鋼板専用プライマー・2回塗り
塩ビ鋼板のため専用プライマー（エンビゾウルウレタンプライマー）を使用。
11
共用廊下の天井メッシュケレン・錆止め・2回塗り
鉄製のため錆止めプライマー「スーパーザウルスEX」を塗布してから塗装。
12
鉄骨階段ケレン・密着強化プライマー・2回塗り
入居者様が毎日使う場所。錆を落として確実に塗り重ねます。
13
基礎の破損補修
剥がせるところまで剥がし、モルタルを塗って成形。下地から作り直します。
14
基礎塗装（カチオンシーラー＋キソエース）
補修した基礎に下塗りを塗布し、2回塗りで仕上げます。
15
最終確認・足場解体
代表が最終チェックを行い、オーナー様立ち会いのもと確認して完工。

各工程の写真32枚は、このページ下部「施工中の様子」でご覧いただけます。

工事中の報告体制と保証

💬 工事中は毎日LINEで進捗をお届け

オーナー様が遠方にお住まいでも、当日の作業内容・写真・翌日の予定をLINEでお知らせします。作業時間は8:00〜17:00、日曜定休で進めます。

✅ 当日の施工内容と写真
✅ 翌日の作業予定（入居者様への影響が出る日も事前にお伝えします）
✅ 下塗りやケレンなど、完成後は見えなくなる工程も写真で報告
✅ 気になることはチャットですぐ相談OK

🏅 三重10年保証とアフター体制

自社保証

10年

メーカー保証

10年

販売元保証

10年

✅ 無機エクスカリバーは自社・メーカー・販売元の三重10年保証
✅ 自社保証書を完工時に発行
✅ 完工後もLINEで気軽に相談OK。定期点検のご案内（ご希望の方）

アパート・マンションのオーナー様へ｜見積りチェックリスト

賃貸物件の塗装は、戸建てと見るべきポイントが違います。相見積もりを取るなら、次の6点を確認してください。

共用部（鉄骨階段・共用廊下の天井・シャッターBOX）が見積りに入っているか、それとも別途か
下塗り材が部位ごとに書かれているか。すべて同じ下塗りになっていないか
塗料のグレードと期待耐用年数。足場面積が大きい物件ほど、塗り替え回数を減らす意味が大きくなります
入居者様への配慮が提案に入っているか。工程の順番、お知らせ文の用意、洗濯物への影響の伝え方
コーキングの工法（打ち替え／増し打ち）と材料名、目地の長さ（m数）
基礎・その他の付帯部が含まれているか
塗料のグレードが部位ごとに妥当か。屋根に将来カバー工法を予定しているなら、そこまで見た提案になっているか

材料・数量・単価を明記した見積書を作成します: 「一式」でごまかさず、部位ごとの下塗り材・上塗り材・数量まで明記します。他社の見積書と並べて比較してください。
入居者様への案内文もご用意します: 工事期間・作業時間・洗濯物や窓の開閉への影響を記載したお知らせ文を作成し、近隣への挨拶も当社で行います。
現地調査は無料。アパート・マンション・工場もご相談ください: 「まだ検討段階」「他社の見積もりを見てほしい」といったご相談だけでも大丈夫です。

使用塗料と詳細スペック

外壁｜無機エクスカリバー（最高位クラス無機塗料）
建物	アパート6世帯（ダイワハウス）
外壁カラー	N-90 × 15-20B（2色塗り分け）
期待耐用年数	23年〜26年
自社／メーカー／販売元保証	各10年（三重保証）
下塗り	エクスカリバーシーラー
塗装回数	下塗り＋中塗り＋上塗り（3回塗り）

屋根｜アレスダイナミックルーフ（関西ペイント・ラジカル制御型）
屋根カラー	シナモンブラウン
期待耐用年数	10年〜13年
選定理由	次回はカバー工法を見据え、あえて無機ではなくラジカルを選定
下塗り	屋根シーラー
塗装前の処理	棟板金の浮いた釘を打ち直し
塗装回数	下塗り＋中塗り＋上塗り（3回塗り）

コーキング
目地	打ち替え（撤去＋オートンプライマー＋オートンイクシード）

付帯部｜セミフロンマイルドⅡ（KFケミカル・フッ素・ホワイト）
雨樋	ケレン＋密着強化プライマー＋2回塗り
シャッターBOX（塩ビ鋼板）	ケレン＋塩ビ鋼板専用プライマー（エンビゾウルウレタンプライマー）＋2回塗り
共用廊下天井メッシュ（鉄製）	ケレン＋錆止めプライマー（スーパーザウルスEX）＋2回塗り
鉄骨階段	ケレン＋密着強化プライマー＋2回塗り
期待耐用年数	15年〜20年

基礎
下地補修	破損部を剥がし、モルタルで補修・成形
基礎塗装	カチオンシーラー＋キソエース（2回塗り）

工事概要
所在地	千葉県船橋市三山
建物	アパート6世帯（ダイワハウス）・築20年
施工内容	外壁塗装・屋根塗装・付帯部塗装・コーキング工事・基礎塗装
工期	約26日
費用総額	270万円（税込・足場込み）

※塗料の期待耐用年数・保証期間はメーカー仕様に基づきます

次回メンテナンスの目安

今回の工事で、この建物のメンテナンス計画は次のように整理できます。

部位	次回の目安と内容
外壁	期待耐用年数23〜26年。無機塗料のため、次の大きな工事までの間隔が長く取れます
屋根	次回はカバー工法を想定。塗膜は10〜13年持つ設計で、その時期に合わせて工事します
コーキング	高耐久のオートンイクシードで打ち替え済み。10年前後で状態を点検
鉄骨階段・共用部	入居者様が毎日使う部分。錆の再発を年1回程度は目視で点検
基礎	外壁と同じタイミングで塗り替え

このページが参考になる方

👉 アパート・マンションの外壁塗装を検討しているオーナー様
👉 鉄骨階段や共用部まで対応してくれる業者を探している
👉 最高グレードの無機塗料でメンテナンスサイクルを延ばしたい
👉 屋根のカバー工法を見据えて、今回の塗装をどうするか迷っている
👉 外壁・屋根・基礎をまとめてメンテナンスしたい
👉 ダイワハウスなどハウスメーカーの賃貸物件を所有している
👉 船橋市三山・周辺エリアでアパート・マンションの塗装を検討している

よくあるご質問

Q. アパートの塗装は戸建てと何が違いますか？

A. 大きく3つ違います。1つめは規模で、足場面積が大きく工期も長くなります。2つめは入居者様がいる中での工事になること。3つめは、鉄骨階段・共用廊下の天井・シャッターBOXなど、戸建てにはない部位が多いことです。これらは素材がそれぞれ違うため、下塗り材を使い分けないと数年で塗膜が剥がれます。

Q. 鉄骨階段や共用廊下の塗装は外壁塗装に含まれますか？

A. 当社は含めてお見積りします。ただし業者によっては「外壁と屋根のみ」で、鉄部が別途になっていることがあります。鉄骨階段は入居者様が毎日使う場所で、錆が進むと安全性にも関わります。見積書に鉄骨階段・天井・シャッターBOXが入っているかを必ず確認してください。

Q. シャッターBOXや鉄部で下塗りを変えるのはなぜですか？

A. 素材が違うと、密着する下塗り材が違うためです。今回はシャッターBOXが塩ビ鋼板だったため塩ビ鋼板専用プライマー、鉄製の天井メッシュには錆止めプライマー、雨樋には密着強化プライマーと使い分けました。すべて同じ下塗りで済ませると、素材によっては数年で剥がれます。

Q. アパートの塗装で無機塗料を選ぶメリットはありますか？

A. 塗り替えの回数を減らせることです。アパートは足場面積が大きく、塗り替えのたびの費用負担も大きくなります。さらに工事のたびに入居者様に負担がかかります。今回使用した無機エクスカリバーは期待耐用年数23〜26年で、シリコン塗料の13〜15年前後と比べて塗り替えが1回少なくて済む計算です。

Q. 外壁と屋根で塗料のグレードを変えてもよいのですか？

A. 建物の状況によっては、変えたほうが合理的です。今回は外壁に期待耐用年数23〜26年の無機塗料を使いましたが、屋根は10〜13年のラジカル塗料にしました。屋根は先を見据えると次の工事がカバー工法になるため、高耐久の塗料を塗っても塗膜の耐用年数を使い切る前に覆われてしまうからです。部位ごとに「次に何の工事をするか」から逆算して選ぶのが本来の考え方です。

Q. 屋根にカバー工法を予定している場合、今回の塗装は無駄になりませんか？

A. 無駄にはなりません。カバー工法までの期間、屋根材を紫外線や雨から守る役割があります。大切なのは塗料のグレードを合わせることです。カバーまで10年あるなら10〜13年持つ塗料で十分で、20年以上持つ高耐久塗料を使うと費用が回収できません。逆に、カバーの時期がすぐそこなら塗装自体を見送るご提案をすることもあります。

Q. アパートの基礎塗装は必要ですか？

A. 必須ではありませんが、足場を組んでいるこの機会に行うのが合理的です。外壁だけがきれいになると、汚れた基礎が目立ちます。また基礎は入居希望者が内見時に必ず目にする部分でもあります。単独で工事すると足場や手間が別途かかるため、外壁・屋根と同時施工が効率的です。

Q. アパート6世帯の塗装工事はどのくらいの期間がかかりますか？

A. 今回は約26日でした。戸建ての2週間前後に比べて長くなります。工期がそのまま入居者様の生活への影響期間になるため、当社では工程の順番を工夫します。ベランダのある面から先に仕上げれば、洗濯物を外に干せる時期を早められます。

Q. アパート6世帯の外壁・屋根塗装で270万円は妥当ですか？

A. 今回は外壁の無機塗料3回塗り、屋根塗装3回塗り、コーキングの打ち替え（オートンイクシード）、付帯部塗装（雨樋・シャッターBOX・天井メッシュ・鉄骨階段）、基礎塗装、足場までを含めた金額です。戸数・階数・付帯部の量で金額は変わります。材料・数量・単価を明記した見積書をお出ししますので、他社のものと並べてご確認ください。

Q. アパートの塗装で色はどう選べばよいですか？

A. 賃貸物件では、奇抜さより「古びて見えないこと」が入居率に効きます。今回は外壁を2色（N-90・15-20B）で塗り分け、屋根はシナモンブラウン、付帯部はホワイトでまとめました。カラーシミュレーションと外壁へのテスト施工で確認してから決めています。

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Overview

工事の概要

住所	船橋市三山
施工内容	外壁塗装／屋根塗装／付帯部塗装/コーキング工事/基礎塗装
工期	約26日
築年数	20年
費用総額	270万円（税込）